COVID-19, ¿QUÉ PASA CON EL PAGO DEL ALQUILER DE LOS LOCALES DE NEGOCIO CERRADOS A CAUSA DE LA PANDEMIA?
Almería, 18 de marzo de 2020.
El jefe de Estado de Francia ya ha anunciado que el país vecino ofrecerá una moratoria al pago del alquiler de los locales de las pymes ¿pero que pasa en España? ¿Se acordará la moratoria de deuda por impago de las rentas de alquiler de local de negocio?
A este respecto, hay que decir que en España ha surgido una gran problemática puesto que, tras haber declarado el Gobierno el pasado sábado el Estado de Alarma en todo el territorio nacional en virtud del RD 463/2020, los locales y establecimientos minoristas, con ciertas excepciones, se han visto obligados al cierre temporal y a la suspensión de sus actividades económicas. Por tanto, surge una gran diatriba en lo relativo al pago de la renta contractualmente acordada en un entorno de imposibilidad de desarrollar la actividad cuyos ingresos sostienen el pago de dicha renta.
La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) o hardship clause (término anglosajón), pretende modificar determinadas obligaciones contractuales para reequilibrar las prestaciones de las partes del contrato que han quedado desequilibradas como consecuencia de circunstancias extraordinarias.
Esta doctrina, a pesar de emanar de la mas antigua Roma, ha sido recientemente objeto de pronunciamiento y aplicación por el Alto Tribunal a consecuencia de la crisis económica vivida en nuestro país a finales de 2007 y durante 2008, por lo que no se puede descartar que, si el Gobierno no amplia las medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, esta antigua doctrina recobre la importancia que ya tuvo en la crisis económica de 2008 e incluso la supere.
Asimismo, en relación al pago de alquileres de los locales cerrados por imperativo del RD, encontramos dentro de nuestro ordenamiento jurídico ciertas normas que podrían augurar los criterio de interpretación por analogía que las autoridades judiciales pudieran aplicar ante la falta de regulación específica. Así, el artículo 26 de la LAU prevé que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna; siendo así que la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
En conclusión, es razonable pronosticar que, ante la falta de previsión de moratoria de deuda por impago de las rentas de alquiler de local de negocio y al no haber una regulación contractual que haya establecido una específica distribución de los riesgos ante circunstancias extraordinarias, observemos en próximas fechas que la litigiosidad de estos arrendamientos sea una realidad, especialmente, si este escenario excepcional se dilata en el tiempo.
SJDC
